LIBRO II — Bienes, Propiedad y Derechos Reales

3.1 Bienes

Bienes (Art. 442): cosas que son o pueden ser objeto de apropiación y utilidad para el ser humano. Son apropiables todas las que no estén excluidas por su naturaleza o por la ley (Art. 443).

Clasificación

Por posibilidad de traslado:

• Inmuebles (Art. 445): suelo, subsuelo, espacio aéreo, aguas, árboles unidos a la tierra, construcciones permanentes, cañerías, ferrocarriles y vías, muelles, viveros, derechos reales sobre ellos.
• Muebles (Art. 451): los trasladables sin menoscabo, construcciones temporales, acciones y obligaciones de sociedades, derechos de crédito sobre muebles, derechos de autor.
• Mixtos / semovientes (Art. 455): se mueven por sí mismos.

Por sustituibilidad: fungibles (granos) · no fungibles (pintura artística).

Por la persona a la que pertenecen (Art. 456):

• Dominio público (del Estado):
  • Uso común (Art. 458): calles, parques, puentes, puertos, muelles, zona marítima, ríos navegables, plataforma continental, espacio aéreo.
  • No común o especial (Art. 459): destinados al servicio del Estado, ingresos fiscales y municipales, subsuelo e hidrocarburos, bienes vacantes (Art. 1074), monumentos arqueológicos.
• Dominio privado (Art. 460): de personas individuales o jurídicas con título legal.

Por relación entre sí: principal (Art. 449) · accesorio.

Por naturaleza: tangibles (corpóreos) · intangibles (incorpóreos: derechos de autor).

3.2 Derechos reales

Poder directo e inmediato sobre los bienes, oponible erga omnes. Se clasifican en:

3.3 Propiedad

Propiedad (Art. 464). Derecho real de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites legales.

Facultades:

• Disposición: transmitir, gravar.
• Goce / aprovechamiento: utilizar el bien para satisfacer necesidades humanas.

Limitaciones:

• Voluntarias (impuestas por el propietario): hipoteca, garantía mobiliaria, patrimonio familiar.
• Judiciales: embargo, anotación de demanda.
• Legales: expropiación, servidumbre de paso.

Expropiación forzosa (Art. 467): por utilidad colectiva, beneficio social o interés público; previa indemnización. Reversión: si al bien se le da un fin distinto al de la expropiación.

Acción reivindicatoria (Publiciana, Art. 469): protege el derecho de propiedad y persigue la restitución de la cosa indebidamente poseída por tercero. (Distinta de la acción revocatoria — Pauliana del derecho de obligaciones.)

3.4 Copropiedad

Copropiedad (Art. 489): forma especial de propiedad en que dos o más personas son propietarias de un bien proindiviso.

• Proindiviso: cosa en copropiedad sin estar dividida pero divisible.
• Parte alícuota (Art. 491): porción que corresponde a un copropietario.

Cuotas (Art. 486): se presumen iguales; cargas y beneficios proporcionales.

Derechos del copropietario (Art. 491): plena propiedad sobre su cuota; puede enajenar, gravar o ceder su aprovechamiento.

Derecho de tanteo (Art. 491): los condueños pueden ejercer 15 días desde la notificación del contrato.

División (Art. 492): nadie está obligado a permanecer en la comunidad.

• Voluntaria: contrato de partición.
• Judicial: juicio oral de división de la cosa común.

Pacto de indivisión (Art. 493): hasta 3 años, prorrogable.

Improcedencia de la división (Art. 494): si la cosa quedaría inservible, se vende y se reparte.

Cese (Art. 503): división · pérdida · destrucción · enajenación · reunión de cuotas en una persona.

Medianería

Forma legal de copropiedad: pared, fosa, seto o cerca que divide dos fincas. Se presume (Art. 505): paredes divisorias de edificios y jardines, cercas y setos vivos entre predios rústicos.

Signos contrarios (Art. 506): ventanas en la pared, pared en una sola propiedad, soporte de cargas de un solo lado, mampostería de un solo lado, alambre clavado de un solo lado.

Propiedad horizontal

Cada persona es propietaria de un piso/apartamento/habitación y copropietaria de los lugares comunes. Cada espacio debe tener acceso a vía pública.

Definiciones (Art. 532):

• Piso: conjunto de departamentos en un mismo plano horizontal.
• Departamento: parte de un piso.
• Habitación: un solo aposento.

Origen (Art. 529): voluntad del propietario, construcción con dicho propósito, disposición de última voluntad.

Solemnidad (Art. 531): escritura pública inscrita en el Registro General de la Propiedad. Contiene declaración de sometimiento, medidas y colindancias, descripción de cada piso, valor del inmueble y cada piso, partes comunes.

Indivisión forzosa (Art. 534): elementos comunes mientras dure el régimen.

Prohibiciones (Arts. 536, 539): no destinarlo a usos inmorales · no perturbar la tranquilidad · no comprometer seguridad · último piso no eleva nivel · planta baja no excava.

Administrador (Art. 547): designado por mayoría de propietarios; representante legal en actos judiciales y extrajudiciales.

Asamblea anual (Art. 551): conoce informe, cuentas y aprueba presupuesto.

Extinción (Art. 555): voto de 2/3 de propietarios; todas las unidades sin gravámenes.

3.5 Modos de adquirir la propiedad

Originarios

• Ocupación (Art. 589): bienes muebles sin propietario o evidentemente abandonados (piedras, conchas, sustancias en riveras, cosas abandonadas voluntariamente — Art. 591).

  • Bienes mostrencos (Art. 596): muebles extraviados con dueño desconocido. Se entregan a la municipalidad; tras aviso público y un término, subasta a los 3 meses.
  • Salvamiento (Art. 597): el dueño que recobra paga gastos + 10% del valor a quien lo halló.
  • Echazón (Art. 599): cosas arrojadas por navegantes o sacadas a la vía pública por siniestro no se presumen abandonadas.

• Accesión: lo que produce un bien o se le incorpora pertenece al dueño.

  • Discreta (Art. 655): frutos naturales (espontáneos, crías) y civiles (rentas, intereses).
  • Continua (Art. 658): incorporación de un bien a otro.
    • Construcciones/siembras → presumen del propietario a sus expensas.
    • Materiales ajenos → pagar al dueño + daños y perjuicios.
    • Buena fe → propietario hace suya la obra previa indemnización.
    • Mala fe → demolición y reposición a costa del edificador.
  • De aguas:
    • Cauces abandonados (Art. 673): dueños de predios riveños.
    • Avulsión (Art. 676 — "de golpe"): porción transportada conserva propiedad si el dueño acciona en 6 meses.
    • Aluvión (Art. 679 — "poco a poco"): acrecentamiento paulatino al dueño confinante.
    • Formación de islas (Art. 678): a los dueños de los márgenes más cercanos.
  • Adjunción / conmixtión (Arts. 689, 690): si pueden separarse, los dueños lo exigen; si no, el principal absorbe la accesoria con indemnización.

• Usucapión: adquirir por el transcurso del tiempo.

  Posesión (Art. 612): situación jurídica por la que una persona ejerce sobre un bien las facultades inherentes al dominio.

  Elementos: corpus possessionis (la cosa) + animus possidendi (intención de poseer).

  No hay posesión (Art. 614) si se ejerce el poder en virtud de dependencia (cuidador).

  Bienes objeto de posesión (Art. 616): corporales y derechos susceptibles de apropiación.

  Condiciones de la usucapión (Art. 620):

  1. Justo título (Art. 621 — "título colorado"): traslativo de dominio con alguna circunstancia que lo hace ineficaz por sí solo.
  2. Buena fe (Art. 622): creencia de que quien transmite era dueño.
  3. Continuada (Art. 630): sin interrupción; discontinua si > 1 año.
  4. Pacífica (Art. 631): sin violencia.
  5. Pública (Art. 632).
  6. Tiempo: 10 años para inmuebles (Art. 633).

  Proceso de titulación supletoria (Decreto 49-79):

  Etapa	Tiempos / Acto
  Solicitud al juez de 1ª Instancia	Art. 1 y 5 + planos
  Publicaciones	3 veces durante 1 mes en Diario Oficial
  Información testimonial	2 testigos + audiencia a PGN
  Informe municipal	15 días
  Audiencia a PGN	8 días
  Resolución	Auto aprobatorio o desaprobatorio
  Inscripción de posesión	Art. 11 d)

  POSESIÓN → DOMINIO: tras 10 años de inscripción de posesión se procede a inscripción de dominio.

Derivados (por contrato)

• Entre vivos.
• Por causa de muerte.

3.6 Derechos reales de mero goce

Derechos sobre bienes ajenos que permiten goce total o parcial sin disposición.

Usufructo (Art. 703)

Una persona (usufructuario) goza de un bien ajeno (usufructuante / nudo propietario) y le pertenecen los frutos.

Constitución (Art. 704): contrato · acto de última voluntad.

Clases (Art. 705):

• Tiempo fijo (determinado o vitalicio).
• Puro · condicionado.
• Múltiple: simultáneo · sucesivo.

Duración (Art. 706): vitalicio (sin tiempo) · máximo 30 años (con tiempo) · máximo 50 años sobre bienes nacionales.

Obligación de restituir (Art. 713): si la cosa es consumible, restituir igual género/especie/cantidad/calidad o pagar valor estimado.

Enajenación (Art. 716): el usufructuario puede usar, arrendar o enajenar su derecho. Cesionarios solidariamente responsables (Art. 718). No puede constituir servidumbre perpetua (Art. 719).

Reparaciones:

• Ordinarias (Art. 726) → usufructuario.
• Extraordinarias (Art. 727) → propietario.

Cargas (Art. 731): a título gratuito todos los impuestos; a título oneroso, los que impliquen el goce.

Modos de extinción (Art. 738): muerte del usufructuario · vencimiento del plazo · reunión con la propiedad · renuncia · pérdida · abuso del derecho deteriorando bienes (Art. 739).

Uso (Art. 745)

El usuario goza limitadamente para sí y su familia de los frutos de un bien ajeno; debe devolverlo al término.

Habitación (Art. 746)

El habitacionista y su familia gozan limitadamente de algunos locales o casa de habitación.

Características de uso y habitación: a favor de personas individuales · inalienables, no gravables, no arrendables (Art. 478) · se constituyen y extinguen como el usufructo (Art. 750).

Servidumbre (Art. 752)

Gravamen sobre un predio (sirviente) a favor de otro (dominante) para utilidad común. Consiste en no hacer o tolerar (Art. 753). Indivisible (Art. 756).

Clasificaciones:

• Por funcionamiento: continua · discontinua.
• Por signo: aparente · no aparente.
• Por origen: voluntaria · legal.

Tipos:

• Acueducto (Art. 760): conducción de aguas; perpetua si excede de 5 años.
• Estribo (Art. 778): construcción para sostener una presa.
• Abrevadero/saca de agua (Art. 781): obligación de dar paso.
• Legal de paso (Arts. 786–791): predio enclavado; indemnización al sirviente equivalente al valor del terreno; el dueño del sirviente señala el lugar (más corto).
• Comunicación telefónica (Art. 796): postes y alambres.
• Conducción de energía (Art. 797): eléctrica.
• Paso de vehículos aéreos (Art. 797): teleféricos.
• Legal de desagüe (Art. 798).
• De luz y vista (Art. 517): regula medianería y ventanas.
• Voluntarias (Art. 799): por mutuo acuerdo.

Extinción (Art. 817): no uso de 3–5 años (ver Art. 820) · no poder usarse · remisión gratuita u onerosa del dominante · vencimiento del plazo o condición.

3.7 Derechos reales de garantía

Garantizan un crédito; carácter accesorio.

Hipoteca (Art. 822)

Derecho real de garantía sobre bien inmueble que asegura el cumplimiento de una obligación. Afecta únicamente los bienes sobre los que se impone.

No hay saldo insoluto (regla general; excepciones: garantía de responsabilidad del Art. 1128 y la del registrador, Art. 1230).

No se puede hipotecar (Art. 838): patrimonio familiar · bienes adquiridos por herencia, legado o donación con dicha condición del causante (no exceder 5 años).

Aceptación (Art. 841): expresa.

Insuficiencia de garantía (Art. 845): el acreedor puede exigir mejora si disminuye el valor.

Prescripción (Art. 856): 10 años desde el vencimiento de la obligación.

Subhipoteca (Art. 852)

Grava un crédito que ya fue garantizado con hipoteca. Recae sobre el crédito; si el acreedor hipotecario adquiere la finca, la hipoteca se extingue pero la subhipoteca ocupa su lugar.

Garantía mobiliaria (prenda): regulada en la Ley de Garantías Mobiliarias y revisada en Procesal Civil y Mercantil.

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